中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)“全民炒房”已顯露

    進(jìn)入2009年底，歐美國(guó)家仍處于房?jī)r(jià)下跌和房屋拍賣(mài)的寒冷之中，但在中國(guó)，老百姓卻依舊在為買(mǎi)不到一套房和房?jī)r(jià)的持續(xù)大幅上漲而感到頭痛。從2009年3月開(kāi)始，在房地產(chǎn)一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一改2008年初房?jī)r(jià)持續(xù)回落的頹勢(shì)，價(jià)格和成交量均出現(xiàn)了暴漲的行情，在北京，樓市出現(xiàn)了市民搶購(gòu)風(fēng)潮，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯上漲。截至2009年11月15日，北京二手房成交量已經(jīng)達(dá)21.7萬(wàn)套，接近2006年到2008年三年的總和，房?jī)r(jià)與2009年初相比，出現(xiàn)了30%以上的漲幅。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖甚至過(guò)熱，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從本次全球經(jīng)濟(jì)衰退中脫穎而出的一個(gè)關(guān)鍵因素。從投資者和房地產(chǎn)從業(yè)者的分析來(lái)看，城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)支撐房?jī)r(jià)的上漲，他們熱衷于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的投資利益；從政府層面來(lái)看，房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，土地財(cái)政和房地產(chǎn)的GDP拉動(dòng)效應(yīng)，都令政府不肯打壓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，站在決策者的立場(chǎng)，只要在社會(huì)承受的范圍內(nèi)，他們能夠且愿意接受房?jī)r(jià)上漲的各種社會(huì)損益及其現(xiàn)實(shí)。被寄予厚望的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，并沒(méi)有觸及全民關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，而是強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)熱提供了持續(xù)的政策想象空間。

　　值得全體中國(guó)人深思的是，作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)在很多地方已經(jīng)成為公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯露。由于投資獲利的層層加碼，當(dāng)前中國(guó)一些大城市的房?jī)r(jià)水平，相對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ目芍�配收入，已�?jīng)達(dá)到了超乎想象的高度。在北京，建成區(qū)的房?jī)r(jià)－家庭收入之比目前已經(jīng)超過(guò)了30倍，房?jī)r(jià)—租金（年）之比則超過(guò)了50倍；在上海的中心區(qū)，不少樓盤(pán)的單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元人民幣，超過(guò)了當(dāng)前東京核心區(qū)的住宅價(jià)格，而上海的單位土地產(chǎn)出不到東京的1/20。中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，再次成為國(guó)內(nèi)外人士熱議的焦點(diǎn)問(wèn)題，包括美國(guó)《時(shí)代周刊》等媒體都對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)引起的泡沫問(wèn)題表示了關(guān)注。

　　2009年以來(lái)，已明顯樂(lè)觀得多的絕大多數(shù)分析者，并不認(rèn)同中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫；或者，一些人雖然承認(rèn)泡沫，但認(rèn)為還遠(yuǎn)未達(dá)到成為政府最大挑戰(zhàn)的程度。但是，喧囂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得中央政府的決定明顯復(fù)雜化了。由于過(guò)于寬松的貨幣政策與樓價(jià)飆升存在著顯而易見(jiàn)的聯(lián)系，政府在短期刺激經(jīng)濟(jì)政策與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展之間的及時(shí)選擇必然受到影響，致使防止房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的政策杳無(wú)蹤影。

　　如果中央政府堅(jiān)持認(rèn)為，當(dāng)前為抗衡全球衰退而采取的寬松金融政策不可動(dòng)搖，在“流動(dòng)性陷阱”階段，大量注入的流動(dòng)性將毫無(wú)例外地進(jìn)入股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)，引起房?jī)r(jià)、股價(jià)在積存泡沫的基礎(chǔ)上持續(xù)上漲。這必然帶來(lái)政府領(lǐng)導(dǎo)人所不愿意看到的幾大問(wèn)題：

　　一是引起占絕大多數(shù)的社會(huì)底層的普遍不滿(mǎn)，嚴(yán)重危及執(zhí)政黨和政府領(lǐng)導(dǎo)人的公信力；二是對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)的形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐；三是由此培育出來(lái)的大量投機(jī)機(jī)構(gòu)，利用相同手法炒作估值過(guò)低的農(nóng)產(chǎn)品，引發(fā)全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供給危機(jī)乃至混亂。

　　雖然中央強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)冰火兩重天，大量民營(yíng)企業(yè)放棄實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)而從事房地產(chǎn)投資，甚至中國(guó)著名的聯(lián)想和海爾集團(tuán)都已成為地產(chǎn)商。目前，中國(guó)急于將投資依賴(lài)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換到以居民消費(fèi)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)上來(lái)，但高房?jī)r(jià)迫使許多家庭不得不將越來(lái)越多的收入投入到住房上，而購(gòu)買(mǎi)其他商品的支出勢(shì)必被耗盡，嚴(yán)重影響民生水平和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。從長(zhǎng)期來(lái)看，越來(lái)越大的泡沫破裂必然嚴(yán)重危及中國(guó)銀行體系——這是一個(gè)嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)、把房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)看作最優(yōu)資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系，它的安危關(guān)系到中國(guó)絕大多數(shù)人的生計(jì)和穩(wěn)定。

　　在房地產(chǎn)問(wèn)題上，政策的制定需要謹(jǐn)慎前行，但更重要的是能夠體現(xiàn)民意、適應(yīng)時(shí)勢(shì)。怎樣實(shí)現(xiàn)既刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、又能有效地抑制房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)，是擺在決策者面前的一個(gè)兩難選擇�；蛘�，如果更換一種思路，通過(guò)擴(kuò)大多種形式的住房供給、打擊房屋投機(jī)、降低房?jī)r(jià)的辦法，則有望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的雙贏局面�？上�，這種思路可能降低房?jī)r(jià)，首先會(huì)遭受來(lái)自已經(jīng)持有巨量基于高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)敞口資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系的堅(jiān)決反對(duì)，地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不能容忍房?jī)r(jià)下降對(duì)自身利益的影響。由此，政策的發(fā)起，必然會(huì)遭遇重重的困難。但是可以肯定的是，如果中央政府不能通過(guò)冷卻樓價(jià)來(lái)消解房地產(chǎn)泡沫，那么經(jīng)濟(jì)刺激的力度越大、時(shí)間越持久，中國(guó)房地產(chǎn)的美好時(shí)光變成險(xiǎn)惡結(jié)局的危險(xiǎn)就越大。

　　在我看來(lái)，即使著眼于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整去年金融危機(jī)時(shí)期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，特別是要取消部分短期性的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。這種觀點(diǎn)能不能得到認(rèn)同，還取決于中央政府是否認(rèn)同地方政府和開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)和觀點(diǎn)。對(duì)于地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及住房投機(jī)者而言，延長(zhǎng)短期政策的時(shí)間是越長(zhǎng)越好。例如不少地方政府公開(kāi)表態(tài)將延續(xù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策；有的房地產(chǎn)商則普遍認(rèn)為目前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)還不是很快，在經(jīng)濟(jì)尚需企穩(wěn)回升的前提下，沒(méi)有必要中止或調(diào)整房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　慶幸的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力增加保障房、普通商品房的供給，鼓勵(lì)個(gè)人自住消費(fèi)和改善型居住消費(fèi)，這有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；國(guó)務(wù)院此后及時(shí)出臺(tái)政策停止個(gè)人住房交易營(yíng)業(yè)稅征免，給滾燙的樓市澆了一盆冷水�？梢哉f(shuō)，停止二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，是目前打擊房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)上漲的一項(xiàng)重要舉措。但是，考慮到其他消費(fèi)政策保持不變，給以消費(fèi)自住為幌子的住房投機(jī)者保留了僥幸心理，這個(gè)政策能否給樓市真正降溫，還有待觀察。根據(jù)最新的消息，２００９年11月新增貸款當(dāng)中，近70%為以住房貸款為主的個(gè)人消費(fèi)貸款，預(yù)示房市仍將面臨充裕的信貸資金和流動(dòng)性。在我看來(lái)，如果不能將樓市過(guò)于充沛的流動(dòng)性降下來(lái)，再次累積的泡沫，不僅可能繼續(xù)增加絕大多數(shù)國(guó)民的痛苦，更加大了爆發(fā)由房地產(chǎn)信貸危機(jī)引起金融危機(jī)的可能性。

　　中國(guó)有一句古話(huà)，“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐”。任何政策的實(shí)施都是有代價(jià)的，更何況是充滿(mǎn)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)政策。如果２０１０年中央政府繼續(xù)實(shí)施有利于地方政府和開(kāi)發(fā)商的建議，或者實(shí)施貌似整治實(shí)則暗中鼓勵(lì)的政策，房?jī)r(jià)的回落則來(lái)自房地產(chǎn)泡沫的破裂，這勢(shì)必給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)毀滅性的打擊；而立足控制好金融風(fēng)險(xiǎn)的低房?jī)r(jià)策略和政策，將有可能給中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)計(jì)民生，帶來(lái)蓬勃向上的生機(jī)。(來(lái)源：人民網(wǎng) 文/曹建海 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員)